Les méthodes, et quand les employer
- Comparaison — la référence en habitation : des ventes réelles de biens comparables, ajustées pour les écarts de surface, d'étage, d'état et d'époque.
- Capitalisation du revenu — pour un bien loué ou destiné à l'être : le revenu net rapporté à un taux de rendement de marché.
- Coût de remplacement — pour les biens sans marché comparable.
- Actualisation des flux — pour un immeuble dont les loyers évoluent : les revenus des années à venir, puis la revente, ramenés à la date de valeur.
- Bilan promoteur — pour un terrain à bâtir ou un immeuble à transformer : le prix de sortie du projet, moins les coûts, les frais et la marge, donne ce que vaut la charge foncière.
- Réconciliation — quand plusieurs méthodes s'appliquent, leurs résultats sont pondérés et l'écart entre elles est commenté, jamais masqué.
Les comparables
Ils proviennent des ventes enregistrées, pas des annonces : une annonce affiche une demande, une vente constate un accord. Chaque comparable retenu est identifié, daté et indexé pour tenir compte de l'évolution du marché entre sa date et la date de valeur.
Les ajustements
Étage, exposition, état, travaux à engager, occupation, servitudes, charges, bail en cours, performance énergétique. Chaque ajustement est chiffré et motivé séparément, plutôt que fondu dans un forfait global — c'est la seule façon d'en discuter ligne à ligne.
Ce qui fait bouger la valeur
- L'emplacement, à l'échelle de la rue — transports, écoles, commerces, mais aussi l'étage, la vue, l'exposition, le bruit. Deux immeubles voisins peuvent ne pas valoir le même prix au mètre carré.
- Le bien lui-même — surface (loi Carrez, habitable, utile), distribution, état, travaux à prévoir, équipements, performance énergétique. Un logement classé G n'est plus décent à la location depuis 2025 : l'étiquette pèse désormais directement sur la valeur.
- La situation juridique — occupation et bail en cours, servitudes, règlement et charges de copropriété, travaux votés, droits démembrés.
- Le marché à la date de valeur — volumes de ventes, délais de vente, conditions de crédit. D'où l'indexation des comparables, et l'importance de la date.
Hypothèses et limites
Ce qui n'a pas pu être vérifié est écrit : surface non mesurée, pièce non communiquée, travaux non constatés. Le rapport pose alors une hypothèse explicite et indique son effet sur la valeur. Un rapport sans limites déclarées est un rapport qui n'a pas cherché les siennes.
Référentiels
Les travaux suivent la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, référence française de la profession, et s'articulent avec les normes internationales (RICS, TEGoVA, IVS) lorsque la mission le requiert. Le référentiel appliqué est mentionné dans le rapport.