Les méthodes, et quand les employer
- Comparaison — la référence en habitation : des ventes réelles de biens comparables, ajustées pour les écarts de surface, d'étage, d'état et d'époque.
- Capitalisation du revenu — pour un bien loué ou destiné à l'être : le revenu net rapporté à un taux de rendement de marché.
- Coût de remplacement — pour les biens sans marché comparable.
- Réconciliation — quand plusieurs méthodes s'appliquent, leurs résultats sont pondérés et l'écart entre elles est commenté, jamais masqué.
Les comparables
Ils proviennent des ventes enregistrées, pas des annonces : une annonce affiche une demande, une vente constate un accord. Chaque comparable retenu est identifié, daté et indexé pour tenir compte de l'évolution du marché entre sa date et la date de valeur.
Les ajustements
Étage, exposition, état, travaux à engager, occupation, servitudes, charges, bail en cours, performance énergétique. Chaque ajustement est chiffré et motivé séparément, plutôt que fondu dans un forfait global — c'est la seule façon d'en discuter ligne à ligne.
Hypothèses et limites
Ce qui n'a pas pu être vérifié est écrit : surface non mesurée, pièce non communiquée, travaux non constatés. Le rapport pose alors une hypothèse explicite et indique son effet sur la valeur. Un rapport sans limites déclarées est un rapport qui n'a pas cherché les siennes.
Référentiels
Les travaux suivent la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, référence française de la profession, et s'articulent avec les normes internationales (RICS, TEGoVA, IVS) lorsque la mission le requiert. Le référentiel appliqué est mentionné dans le rapport.