Succession
La valeur déclarée fixe les droits et le partage. Trop basse, elle expose à un redressement ; trop haute, elle fait payer des droits indus. En cas de désaccord entre héritiers, un rapport indépendant sort la discussion du rapport de force. La date de valeur est celle du décès, pas celle de l'expertise — un point souvent ignoré.
Divorce, partage, indivision
Le bien commun doit être valorisé pour être partagé ou racheté. C'est le cas le plus conflictuel : chacun a un intérêt opposé sur le chiffre. Une méthode lisible est souvent ce qui permet d'avancer.
Donation et vente entre proches
La valeur déclarée engage vis-à-vis de l'administration et détermine la réserve des héritiers. Une vente à un prix trop éloigné du marché peut être requalifiée en donation déguisée : l'écart doit pouvoir être justifié — occupation, vétusté, travaux à engager.
Impôt sur la fortune immobilière
La déclaration repose sur une valeur au 1er janvier. En cas de contrôle, une expertise datée et motivée justifie le montant retenu, y compris les décotes appliquées, qui doivent être argumentées.
Achat et vente
- Avant d'acheter — vérifier qu'un prix demandé se tient, surtout sur un bien atypique, occupé, démembré ou nécessitant des travaux.
- Avant de vendre — fixer un prix défendable, et pouvoir l'expliquer face à la négociation.
Garantie bancaire
Le prêteur veut connaître la valeur vénale et la valeur en cas de vente contrainte. Elles diffèrent, et cet écart est précisément l'objet du travail de l'expert.
Loyer : fixation, révision, renouvellement
La valeur locative de marché sert à fixer le loyer d'un bien, à discuter une révision ou le loyer d'un bail commercial qui se renouvelle. Le rapport compare des loyers réellement pratiqués et tient compte, à Paris, de l'encadrement des loyers d'habitation.
Société, bilan, apport
Apport d'un bien à une SCI ou à une société, cession de parts, valeur au bilan : la valeur des immeubles détermine celle des titres. Elle doit être datée, motivée et pouvoir être justifiée auprès des associés, d'un commissaire aux apports ou de l'administration.
Expropriation, préemption, litige
Le rapport devient une pièce de procédure, soumise au débat contradictoire.
Propriétaires américains & britanniques
Un bien situé en France se vend, se transmet et se déclare selon le droit français — mais le rapport qui en donne la valeur doit être lisible par votre banque, votre tax advisor ou votre family office. Nous produisons l'expertise dans les formats auxquels ils se réfèrent : RICS Red Book, USPAP, IVS, avec la méthode et les comparables explicités comme ils l'attendent.
- Propriétaire non-résident — vous vivez aux États-Unis ou au Royaume-Uni et détenez un bien en France : une valeur de marché indépendante, opposable ici et reconnue là-bas.
- Achat depuis l'étranger — vérifier le prix demandé face à de vrais comparables français, avant de s'engager à distance.
- Succession transfrontalière — héritiers américains ou britanniques, actifs français : une valeur datée qui serve à la fois aux droits de succession français et à la déclaration à l'étranger.
La valeur reste établie selon la méthode française ; c'est la présentation qui s'adapte au référentiel de votre interlocuteur — jamais le chiffre.