Déroulement

1. Le cadre de la mission

C'est l'étape la plus déterminante, et celle qu'on escamote le plus souvent. Quatre questions y sont tranchées, par écrit, avant tout travail :

• Quelle valeur ? Valeur vénale libre, valeur occupée, valeur locative de marché, valeur en cas de vente contrainte, valeur d'assurance : ce ne sont pas des synonymes, et l'écart entre elles peut dépasser 30 %.
• À quelle date ? Date du jour, date du décès, 1^er janvier, date d'assignation. Le marché bouge : la date n'est pas un détail administratif, c'est un paramètre de calcul.
• Pour qui, et pour quel usage ? Un rapport destiné à un notaire, à un juge, à une banque ou à un usage interne n'a ni le même niveau de détail, ni la même exigence d'opposabilité.
• Quel périmètre ? Le bien seul, ou avec ses annexes, parkings, caves ? En pleine propriété ou en démembrement ? Quote-part indivise ou totalité ?

S'y ajoutent les hypothèses spéciales éventuelles — évaluer comme si les travaux étaient réalisés, comme si le bien était libre, comme si un permis était obtenu. Elles sont légitimes, à condition d'être déclarées : une hypothèse tue rend un rapport attaquable.

Le cadre est formalisé dans une lettre de mission qui fixe aussi le format (avec visite ou sur pièces), le délai et les honoraires.

2. Les pièces à réunir

La qualité du rapport dépend directement de la complétude du dossier. Tout n'est pas exigible dans chaque cas — mais chaque pièce manquante devient une hypothèse écrite dans le rapport.

Toujours

• Titre de propriété — et son origine, pour vérifier l'étendue des droits cédés.
• Plan coté et attestation de surface (Carrez en copropriété, surface habitable en location).
• Dossier de diagnostic technique : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP.
• Taxe foncière du dernier exercice.
• Photographies récentes et datées — de chaque pièce, des parties communes et des façades.

En copropriété

• Règlement de copropriété et état descriptif de division — ils fixent les tantièmes et l'affectation des lots.
• Trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale : c'est là qu'apparaissent les travaux votés, les procédures en cours et l'état réel de la copropriété.
• Appels de charges des deux derniers exercices, et fonds de travaux.
• Carnet d'entretien et, s'il existe, le diagnostic technique global.

Si le bien est loué

• Bail en cours et ses avenants — la durée restante et le loyer par rapport au marché pèsent directement sur la valeur.
• Historique des loyers et des indexations, quittances récentes.
• État des lieux d'entrée, dépôt de garantie.
• En bail commercial : montant du droit au bail, éventuel pas-de-porte, et tout échange sur un renouvellement ou une éviction.

Selon la situation

• Devis ou factures de travaux — réalisés comme à engager.
• Servitudes, mitoyennetés, état hypothécaire.
• Documents d'urbanisme si un potentiel de transformation est invoqué : certificat, permis, règles applicables.
• En succession ou partage : acte de notoriété, projet d'état liquidatif.
• En société : statuts, derniers comptes, répartition des parts.

Un dossier incomplet n'empêche pas d'expertiser : il déplace simplement le curseur du côté des hypothèses, ce que le rapport dit explicitement.

3. La visite

Le constat sur place porte sur ce qu'aucun document ne dit : état réel des surfaces, luminosité, exposition, vis-à-vis, nuisances selon l'étage, qualité des parties communes, cohérence entre le plan et la réalité, désordres apparents.

C'est aussi là que se lèvent les doutes : une surface déclarée qui ne correspond pas, des travaux annoncés mais non réalisés, une servitude visible sur place et absente du titre.

Une expertise sur pièces, sans déplacement, reste possible lorsque le bien est standard et le dossier complet : elle coûte moins cher, mais le rapport indique explicitement l'absence de visite et les hypothèses qui en découlent.

4. L'analyse

• Sélection des comparables parmi les ventes réellement enregistrées — pas les annonces, qui affichent une demande et non un accord.
• Indexation de chaque comparable à la date de valeur, pour neutraliser l'écart de marché entre sa date et la vôtre.
• Ajustements chiffrés ligne à ligne : surface, étage, exposition, état, travaux, occupation, charges, performance énergétique.
• Application de la ou des méthodes retenues, puis réconciliation : quand plusieurs méthodes s'appliquent, l'écart entre elles est commenté, jamais masqué.

5. Le rapport

Daté, signé, motivé. Il contient le cadre de la mission, la méthode et sa justification, les comparables avec leur source, les ajustements et leur raison, les hypothèses, les limites, et la valeur retenue — assortie d'une fourchette lorsque c'est pertinent.

Il est remis en PDF, et peut être présenté et défendu auprès du tiers auquel il est destiné.

Délais et honoraires

Le délai courant va de quelques jours à quelques semaines, selon la complexité et surtout la disponibilité des pièces — c'est presque toujours le dossier, et non l'analyse, qui détermine le calendrier.

Les honoraires dépendent de la nature du bien, de la complexité juridique et de l'usage du rapport. Ils ne dépendent jamais de la valeur retenue : un honoraire indexé sur le résultat ruinerait l'indépendance, et avec elle la valeur du rapport. Un devis est établi après le cadrage, avant tout travail.